決算書における【不動産の証券化】分かりやすく解説

今回は、決算書における「不動産の証券化」について解説します。

不動産の証券化とは

不動産の証券化とは、SPC（Special Purpose Company：特別目的会社）等を通して不動産を証券化し、資金を調達することです。

不動産の証券化（流動化）では、有価証券の発行によって、多くの投資家から広く、小口で資金を調達できるため、不動産を単に売却するよりも資金調達が容易です。

また、証券を一部転売することによって、不動産が抱えているリスクの負担を減らすこともできます。

また、不動産売却による資産の減少、調達した資金による借入金の返済などによって、しさんの負債を圧縮することができるため、財務内容を健全化することができます。

売却先の出資証券（出資があることを証明する証券）を購入しているため、不動産売薬後もSPCへの関与を通じて不動産への関与が続いているか否かにより、会計処理が異なります。

不動産の証券化は、譲渡不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが他者に移転していると認められるかどうかにより会計処理が異なります。

具体的には、譲渡不動産のリスクと経済的価値のほとんどが他者に移転していると認められる場合は売却取引として処理します。

一方、他社に移転していると認められない場合は金融取引として処理します。

リスクとは経済価値の下落、経済かちとはその不動産を保有・使用・処分することにより生じる経済的利益を得る権利のことです。

更に、他社にリスクと経済価値のほとんど全てが移転しているかどうかの判定は実質的に判断します。

具体的な判断基準として次のものがあります。

【判定基準】

リスク負担割合＝リスク負担の金額（取得した証券の価額など）÷流動化（譲渡）する不動産の時価

・リスク負担割合が約5％より大きい場合→売却取引として処理

・リスク負担割合が約5％より小さい場合→金融取引として処理

売却取引と判定された場合、通常の不動産取引と同様に処理します。

金融取引と判定された場合、形式的には不動産の売却ですが、実態は資金の調達ということになるため、その実態を反映させるために特殊な会計処理を行います。

株式投資や経営においても、決算の読み解きは必須になります。

そのため簿記の知識も活かしてより決算書を深く理解しましょう。